0017｜德国租客权益 Tenant Rights

在德国租房，不是签完 Mietvertrag（租房合同）以后就只能“听房东的”。租客和房东都有各自的权利和义务，房屋出现问题、房租调整、维修、退租甚至房东要求你搬走时，都有相应的法律规则。这篇OMA主要讲普通租客最常遇到的情况：房子坏了怎么办、房东不维修怎么办、能不能减租、房东能不能随便让你搬走、租金能不能随便涨，以及遇到争议时应该怎么处理。

1. 房东和租客分别负责什么

德国《德国民法典》（BGB）规定，房东原则上需要在租期内提供适合合同约定用途的住房，并维持房屋处于适合正常使用的状态；租客则需要按照约定支付租金。日常生活中可以简单理解为：

• 房东：提供房屋、负责主要维修和维护
• 租客：按时交租、正常使用房屋、遵守合同和 Hausordnung
• 房屋出现问题：租客通常需要及时通知房东
• 谁负责维修，要结合问题的性质、合同和法律规定判断

并不是房子里的所有问题都由房东负责，也不是所有维修费用都可以直接让租客承担。

2. 房子出现问题，要尽快通知房东

例如：

• 暖气坏了
• 漏水
• 墙面严重发霉
• 窗户损坏
• 门锁坏了
• 热水出现问题
• 电路或其他设施出现影响正常使用的问题

租客发现租赁房屋存在缺陷时，应当及时向房东或负责维修的一方进行 Mängelanzeige（缺陷通知）。根据 BGB §536c，如果租客没有及时通知，可能需要承担由此造成的损失，而且在一定情况下也可能影响租客主张 Mietminderung（减租）等权利。

实际操作中，最好留下书面记录，例如 Email、信件或平台消息，并保存：

• 发现问题的日期
• 问题具体在哪里
• 照片或视频
• 对正常生活造成的影响
• 与房东之间的沟通记录

3. 房屋有缺陷，不代表可以马上停止交租

德国法律规定，如果房屋存在影响正常使用的缺陷，在满足法律条件的情况下，租客可能有 Mietminderung（租金减少）的权利。BGB §536规定，房屋使用能力受到影响时，租金可以相应减少；如果使用完全被排除，在相应期间甚至可能不需要支付租金。轻微、不影响正常使用的情况则可能不构成减租理由。

但实际操作中不要：“房子坏了 → 我自己决定少交多少房租。”

Mietminderung 的比例取决于具体缺陷、严重程度、影响范围和持续时间。不同情况不能直接套用网上看到的某个百分比。

如果问题比较严重，尤其涉及：

• 大面积发霉
• 长时间没有暖气
• 严重漏水
• 房屋无法正常居住
• 影响健康的居住条件

最好先进行书面 Mängelanzeige，并根据具体情况咨询 Mieterverein、Verbraucherzentrale 或律师，再决定是否以及如何减租。

4. 房东需要处理维修问题

房东原则上需要维持房屋适合合同约定的正常使用。BGB §535规定，房东有义务在租赁期间维持租赁物处于适合约定使用的状态。例如正常情况下，以下问题通常需要由房东处理：

• 房屋本身漏水
• 暖气系统故障
• 房屋设施老化导致无法正常使用
• 窗户、门等房屋设施出现故障
• 建筑本身产生的问题

但如果损坏是租客自己造成的，责任可能不同。例如租客自己把门弄坏、家具撞坏墙面，或者因为明显不当使用导致设施损坏，就不能简单要求房东承担全部费用。

5. 房东一直不维修怎么办

如果房东收到 Mängelanzeige 后没有处理，可以继续进行书面催促。建议保留完整证据：

1. 第一次发现问题的照片或视频
2. 第一次通知房东的记录
3. 房东的回复
4. 后续催促记录
5. 维修人员上门记录
6. 因问题产生的额外费用证明

对于严重问题，可以在通知中明确说明问题、要求解决的事项以及合理期限。不要一开始就直接威胁 Kündigung（解除合同）或者停止支付全部租金。

如果房东长期不处理，可以根据具体情况进一步考虑 Mietminderung、损害赔偿、委托维修等法律措施。BGB §536a 对因房屋缺陷产生的损害赔偿和特定情况下的自行维修费用承担有相关规定。

6. 房东不能随便让租客搬走

对于普通的无固定期限住宅租赁，房东的 Kündigung（解除合同）并不是完全自由的。BGB §573规定，房东原则上需要有 berechtigtes Interesse（正当利益）才能对普通住宅租赁进行正常 Kündigung。法律列举的典型情况包括租客严重违反合同义务、房东本人或家庭成员需要住房等。

所以：“房东不喜欢你了 → 让你月底搬走” 并不等于一定具有法律效力。

收到 Kündigung 后，应该先检查：

• Kündigung 是否符合书面形式
• Kündigungsgrund（解除理由）是什么
• Kündigungsfrist（解除期限）是多少
• 合同属于哪一种租赁关系
• 是否存在特殊情况

BGB §568规定，住宅租赁的 Kündigung 原则上需要采用书面形式。

7. 房东卖房，也不代表租客必须马上搬走

很多租客会担心 “房东把房子卖了，我是不是就得搬走？” 不能简单这样理解。

房屋出售和租赁关系是两个不同的问题。房东出售房屋并不自动等于租赁合同立即结束。如果新房东成为出租方，原有租赁关系通常仍然需要按照适用的法律规则处理。

具体情况仍然要看 Mietvertrag、房屋性质以及是否存在其他特殊法律情况。

8. Eigenbedarf（房东自住需求）

Eigenbedarf 是德国租房中比较常见的一种 Kündigung 理由。例如房东表示：

• 自己需要住房
• 子女需要住房
• 父母等家庭成员需要住房

BGB §573 将房东本人、家庭成员或者其 Haushaltsangehörige（家庭成员/共同生活人员）的住房需求列为可能构成 berechtigtes Interesse 的情况。

但收到 Eigenbedarf Kündigung 后，也不是简单地“房东说需要就必须马上走”。需要检查 Kündigung 的具体理由、形式、期限以及个人情况。

如果搬家会造成严重 Härte（特殊困难），法律在一定条件下允许租客对房东的 Kündigung 提出 Widerspruch（异议）。BGB §574 对 Härtefall（困难情况）作出了相关规定。

9. 租客也可以提前解除合同，但要看合同和法律规定

普通无固定期限住宅租赁中，租客通常可以按照适用的 Kündigungsfrist 解除合同。但以下情况可能不同：

• Zeitmietvertrag（定期租赁）
• Kündigungsausschluss（约定一定期限内不能解除）
• 特殊住房
• Studentenwohnheim
• Untermietvertrag
• 合同中的特殊约定

所以不能简单认为 “德国租房永远三个月通知期。” 具体要看合同和适用法律。

如果想提前搬走，可以尝试和房东协商 Aufhebungsvertrag（解除合同协议），或者询问房东是否愿意接受 Nachmieter。但找到 Nachmieter 本身通常不会自动让原租客退出合同。

相关内容：0014｜Nachmieter 与 Untermiete：德国租房中途换人、转租怎么处理

10. 房租不是房东想涨就涨

德国住宅租金调整受到法律限制。房东不能简单发一条消息说：“下个月房租涨 300 欧。”

具体能否涨、涨多少、采用什么方式，需要结合 Mietvertrag 和适用法律判断。常见的租金调整形式包括：

• Staffelmiete（阶梯租金）
• Indexmiete（指数租金）
• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete（按照当地通常比较租金调整）
• Modernisierung 后的特定租金调整

签 Mietvertrag 时，如果合同已经约定 Staffelmiete 或 Indexmiete，之后的租金变化方式会和普通 Mietvertrag 不一样。

因此租房前不能只看当前 Warmmiete，还要看合同中的租金调整条款。

11. Kaution 也受到法律限制

住宅租赁中的现金 Kaution 原则上最高不能超过三个月的 Nettokaltmiete，也就是不包括作为 Pauschale 或 Vorauszahlung 收取的 Betriebskosten。租客有权将现金押金分三次支付。例如：

Nettokaltmiete：900 €

最高 Kaution：2700 €

这和 Warmmiete 不是一回事。

相关内容：0005｜Kaution：德国租房押金

12. 正常磨损不等于租客损坏

租客搬走时，房东可能会检查房屋。但房屋经过正常居住后产生的一般磨损，并不等同于租客造成的损坏。

例如：

• 正常使用产生的轻微磨损
• 正常居住造成的老化

和

• 撞坏门
• 打碎玻璃
• 严重损坏家具
• 明显不当使用造成的损坏

不是同一回事。

退租时最好通过 Übergabeprotokoll、照片和视频记录房屋状态，减少之后的争议。

相关内容：0015｜德国租房交接 Übergabe

13. 房东能不能随便进你的房子

租房后，Wohnung 是你的居住空间。房东并不是因为自己拥有房屋，就可以随时开门进入。

如果房东需要查看房屋、进行维修、安排工人或者带人看房，通常应当提前和租客沟通，并考虑租客的正常居住利益。

真正发生紧急情况时，例如严重漏水等需要立即处理的情况，情况会不同。如果房东反复未经允许进入住宅，可以保留相关证据并寻求法律咨询。

14. 房东和租客发生争议，先把证据留好

租房纠纷最怕的就是 “我记得当时他说过……” 但没有任何证据。

建议保存：

• Mietvertrag
• Übergabeprotokoll
• Kaution 支付证明
• 每月租金支付记录
• Nebenkostenabrechnung
• Email
• 信件
• WhatsApp 等聊天记录
• 房屋照片和视频
• Mängelanzeige
• 维修记录
• Kündigung
• 房东回复

特别是重要事项，尽量使用能够留下记录的方式沟通。

15. 不要因为害怕房东就放弃自己的权利

租客遇到问题时，经常会出现两种极端：

一种是“房东说什么我都只能接受”。另一种是“法律保护租客，所以我什么都不用管”。

租客有法律保护，但同时也有自己的义务，例如：

• 按时支付租金
• 爱护房屋
• 遵守合同
• 遵守 Hausordnung
• 及时报告房屋缺陷
• 未经允许不要擅自转租
• 退租时按照规定交还房屋和钥匙

房东也不能因为自己是房屋所有人，就无视租客的合法权益。

16. 遇到严重纠纷，可以找谁

如果只是普通的小问题，可以先和房东沟通。如果涉及：

• Kündigung
• Mietminderung
• 大额维修费用
• Kaution 扣款
• Eigenbedarf
• 严重房屋缺陷
• 长期租金争议
• Untermiete 纠纷

可以考虑咨询：

• Mieterverein / Mieterschutzverein
• Verbraucherzentrale
• Rechtsanwalt
• 相关法律援助机构

尤其是涉及 Kündigung、停止支付租金或者较大金额时，不建议只根据网上的一句话自行决定。

17. 租房纠纷处理顺序

遇到问题时，可以按照这个顺序处理：发现问题 → 保存证据 → 查看 Mietvertrag → 通知房东 → 给出合理解决期限 → 保存沟通记录 → 根据具体情况进一步主张权利。

如果房东已经发来 Kündigung、要求付款或者威胁采取法律措施，则应当尽快确认具体法律依据和期限。

18. 租客权益实用清单

入住前：

• 看清 Mietvertrag
• 确认 Kaltmiete、Nebenkosten、Warmmiete
• 确认 Kaution
• 确认 Kündigungsfrist
• 确认 Staffelmiete / Indexmiete
• 确认 Hausordnung
• 确认宠物、转租等特殊条款

入住时：

• 拍照
• 记录 Zählerstände
• 检查房屋缺陷
• 保存 Übergabeprotokoll
• 保存钥匙交接记录

居住期间：

• 按时交租
• 发现问题及时通知房东
• 保存维修和沟通记录
• 不要擅自转租
• 不要随意自行扣除租金

退租时：

• 按合同和法律要求 Kündigung
• 保存 Kündigung 证明
• 完成 Wohnung 的 Übergabe
• 记录 Zählerstände
• 归还所有钥匙
• 保存 Übergabeprotokoll
• 等待 Kaution 的正常结算

19. 相关内容

• 0004｜德国租房合同 Mietvertrag
• 0005｜Kaution：德国租房押金
• 0006｜Anmeldung：德国租房后的住址登记
• 0009｜德国租房成本：Kaltmiete、Warmmiete 和其他费用
• 0012｜德国租房申请 Rental Application
• 0014｜Nachmieter 与 Untermiete：德国租房中途换人、转租怎么处理
• 0015｜德国租房交接 Übergabe
• 0016｜德国租房诈骗：常见套路和避坑方法

官方法律依据

• Bürgerliches Gesetzbuch（BGB）§535：租赁合同双方的基本义务
• BGB §536：房屋缺陷与 Mietminderung
• BGB §536a：缺陷造成的损害赔偿及特定情况下的费用承担
• BGB §536c：租客发现房屋缺陷后的通知义务
• BGB §551：Kaution 限额及支付方式
• BGB §568：Kündigung 的书面形式
• BGB §573：房东正常 Kündigung 的条件
• BGB §574：租客对 Kündigung 的 Härtefall-Widerspruch

法律条文可通过德国联邦司法部官方法律数据库查询：

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/