0004 Rental Contract

租房最不能只看房租的，就是 Mietvertrag（租房合同）。房东说的“包水包暖”“可以养宠物”“住满一年才能走”，最后都要看合同怎么写。

这篇主要讲德国租房合同里最常见的内容，以及签字前哪些地方值得认真看。

1. Mietvertrag 里通常有什么？

一份租房合同通常会写：

• Vermieter：房东
• Mieter：租客
• Mietobjekt：出租的房屋
• Wohnfläche：房屋面积
• Mietbeginn：租赁开始日期
• Miete：租金
• Nebenkosten：附加费用
• Kaution：押金
• Kündigungsfrist：解约通知期限
• Betriebskosten：运营费用
• Hausordnung：房屋规定
• Schönheitsreparaturen：部分装修维护相关约定

还可能有家具、停车位、地下室等附属设施的约定。

2. Kaltmiete 和 Warmmiete

合同里经常会把租金拆开写 Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete

❗️但具体包含什么，一定要看合同。

例如 Strom、Internet 或停车位可能不包含在 Warmmiete 里，需要另外支付。

不要只看到房源写着 Warmmiete 1.500 €，就认为每个月所有住房费用都是 1,500 €。

3. Nebenkosten 怎么收？

Nebenkosten 常见有两种方式：

• Vorauszahlung：每月先支付预付款，之后根据实际费用进行 Nebenkostenabrechnung
• Pauschale：按照约定的固定金额支付

如果是 Vorauszahlung，实际费用和已经支付的预付款可能存在差额，最后可能需要补钱，也可能收到退款。

4. Mietvertrag 是固定期限还是无限期？

常见有：

• Unbefristeter Mietvertrag：没有固定结束日期
• Befristeter Mietvertrag：合同有明确结束日期

Befristung 不是随便写一个日期就一定有效，法律对住宅租赁的固定期限有具体要求。

5. Kündigungsfrist

普通住宅租赁中，租客的法定 Kündigungsfrist 通常是：3 Monate

具体结束日期和合同中的约定要一起看。

不要简单理解成“今天通知，三个月后今天就能搬走”。

如果合同里有特殊 Kündigungsausschluss、Mindestmietdauer 等约定，也可能影响你什么时候可以正常 Kündigung。

6. Mindestmietdauer 和 Kündigungsausschluss

有些合同会写：

• Mindestmietdauer
• Kündigungsausschluss

意思是约定一段时间内不能正常解除合同。

例如：Kündigungsausschluss für 12 Monate

这和普通的 Kündigungsfrist 不是一回事。

签合同前，如果你可能一年内搬家，一定要特别看这一部分。

7. Staffelmiete 和 Indexmiete

德国租房合同里比较常见的两种特殊租金约定：

Staffelmiete

合同提前约定未来某些时间点租金增加多少。

例如：ab 01.01.2027: +50 €

Indexmiete

租金与 Verbraucherpreisindex（消费者价格指数）挂钩，之后可能根据指数变化进行调整。

两种方式的计算和法律规则不同，签合同前要看清楚具体条款。

8. Kaution

住宅租赁的 Kaution 通常不能超过三个月的净冷租金（Nettokaltmiete）。

例如：Nettokaltmiete 1.200 €

那么法定最高押金通常为：3 × 1.200 € = 3.600 €

Nebenkosten 不计入这个计算基础。

Kaution 的具体支付方式和退还情况见 0005 Kaution。

9. Hausordnung

Hausordnung 是房屋或住宅区的日常规定，可能涉及：

• Ruhezeiten
• 垃圾分类
• 楼道使用
• 洗衣房
• 自行车停放
• 公共区域
• 宠物
• 烧烤等

签合同前最好一起看，不要只看 Mietvertrag 正文。

10. 宠物

如果你养宠物，不要只听房东口头说“没问题”。

先看：

• Mietvertrag
• Hausordnung
• 房东的书面确认

对于不同类型的宠物，法律上的处理也可能不同，不能简单理解成“合同写 Haustiere verboten 就所有宠物都不能养”。

11. Schönheitsreparaturen

合同里可能出现 Schönheitsreparaturen 👉 可能涉及墙面粉刷、墙纸等室内维护问题

这类条款不能只看合同里有没有写，因为具体约定是否有效，要看条款内容以及相关判例。尤其是看到：

• 强制固定时间粉刷
• 无论房屋实际状况都必须翻新
• 搬走时必须全部重新装修

这类内容时，最好进一步确认是否合法。

12. 签合同前建议检查什么？

签字前可以按照这个顺序快速检查：

• 租客和房东信息
• 房屋地址和面积
• Mietbeginn
• Kaltmiete
• Nebenkosten
• Warmmiete
• Kaution
• Strom、Internet 等是否另付
• Befristung
• Mindestmietdauer / Kündigungsausschluss
• Kündigungsfrist
• Staffelmiete / Indexmiete
• Hausordnung
• Keller、Stellplatz 等附属空间
• 家具和厨房
• 宠物
• Schönheitsreparaturen

如果房源广告里的内容和正式合同不一样，以签署的合同及适用法律为准。

相关内容

• 0005 Kaution
• 0006 Anmeldung
• 0009 Housing Costs
• 0012 Rental Application
• 0014 Nachmieter and Subletting
• 0015 Handover
• 0017 Tenant Rights

更新：2026 年 9 月